长春律师房产案例解析：住宅楼被改商用，能要求其停业吗？

　　一栋住宅楼里，健身房、公司、工作室……竟然开了13家，让该栋楼的业主苦不堪言。为维权，两业主将这13家“住改商”的业主告上法庭，要求其恢复住宅性质。

　　案情介绍

　　某小区1栋楼13家业主、租户将住房改做商用经营起健身房、经贸公司、口腔护理店、工作室等，2017年10月8日，小区物业公司对1栋业主、租户发出告知书，告知书载明1栋部分业主、租户将所购买性质为住宅的房产改为商用，在住宅内经营餐饮、办公室、公司等，不但严重扰民还出现噪音、异味、光污染、环境污染、长时间占有电梯、外来人员出入乱窜等现象，正常居住的业主对此颇有意见。如违反《中华人民共和国物权法》的相关规定，物业将依据《物业管理条例》向有关行政部门报告，有关行政部门将依法有关行政部门将依法对违法行为予以制止或依法处理。

　　然而，各“住改商”业主未进行整改

　　2019年5月11日，该小区1栋的业主李某、谌某委托律师事务所致函这13家“住改商”的业主，要求其停止侵害，但“住改商”的业主们未予理睬。

　　2019年7月10日，李某、谌某将该小区13家“住改商”的业主诉至区人民法院，要求各被告立即停止在该楼栋的商业经营活动，恢复该套房屋的住宅性质。

　　之后，区法院先后审理该13起案件

　　对其中9起案件作出一审判决，判决：各被告在判决生效之日起30日内停止在小区1栋的商业经营活动，恢复其住宅性质。

　　对其中2起案件进行调解，双方当事人达成协议，被告在约定的期限内恢复房屋住房性质，并保证不再从事商业经营活动。

　　另2起案件由原告申请撤诉，法院准许原告撤回起诉。（诉讼期间，2家公司已搬离）

　　律师说法

　　《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　该批案件中，位于长沙市开福区某小区1栋的房屋性质为住宅用房，被告将其改为公司办公场地进行使用（或改为商业经营），违反了上述法律规定，且被告在将房屋改为商业经营时并未取得利害关系业主的同意。

　　根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　故对原告请求被告立即停止在楼栋的商业经营活动，恢复该套房屋的住宅性质的诉请，法院予以支持。

　　律师提醒

　　对于邻居擅自“住改商”的，业主有何维权途径？

　　小区业主遇到“住改商”扰民的，可以向小区物业进行投诉。由物业出面制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　若依然无法解决，有利害关系的业主可以搜集相关证据材料，向人民法院提起诉讼。

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