长春律师：房屋这样过户给孩子最省钱！

　　问大家个问题，如果把房子留给子女的话，你会选择什么方式呢？父母过世，房子不一就是独生子女的，那么，这个问题就显得很严肃了。

　　目前来看，房屋过户主要分为三种方式： 继承、赠与，以及买卖。这三种不同的方式，分别面临着不同的操作流程以及法律风险且所要缴纳的费用也各不相同。

　　房产赠送给子女要交哪些费用？

　　可能已经有人心里嘀咕了，什么？房子送给子女还要交钱？答案那是肯定的以及必须的。

　　以一套面积为90平米，市值300万的普通住房为例：评估费＋公证费+各种税，你想把房子送给自己的孩子，前前后后要花费16万元！这还是免了营业税和个人所得税

　　因为父母的住房一般都住满5年以上且属于近亲属之间的赠与，不然费用那得更多了。

　　所以，把房产送给子女不是那么简单哦。

　　继承或许是个不错的选择

　　一般来说，子女都是父母资产的法定继承人。可以免缴3%的契税。这一下子就比直接赠予的方式省了9万块！

　　同样，通过继承、遗赠取得的房产，都可以免收个人所得税和营业税，只需要支付公证费和工本费。

　　一套300万的住房，子女继承需缴纳7万元费用。

　　把房产卖给子女需要缴纳多少费用呢

　　这恐怕是大家最不可能想到的方式了。大多数人的第一反应都是“不靠谱”、“忽悠人”

　　别急，我们再来算算：80元登记费+3万元契税(1%)+3000元评估费（0.1%）+230元交易费，总计33835元

　　显然，把房子卖给子女是最省钱的

　　哪种方式操作更方便？

　　1、房产买卖

　　受近期契税政策的调整，相比房产赠与和房产继承，把房子卖给子女确实是能省下不少钱来。一是赠与的费用过高，二是房产继承的流程也比较复杂，选择卖给子女的方式还是比较不错的,比较省钱。

　　但由于受房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等的限制。如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用，可能就会比房产继承高出不少了。在把房子给子女时，可以优先考虑的就是卖给子女或者继承过户给子女。

　　假设案例中的该房屋为三套房，契税按照3%来征收，比1%的契税则多出6万，总税费即93835元；因不满足家庭唯一住宅的条件，加收交易总额的1%的个税（即3万），则在93835元基础上再加3万。

　　2、房产赠与

　　张大妈赠送给儿子的房子，由于满足相关的条件，20%的个人所得税是不用缴纳的。但如果张大妈的儿子后来又出售该房子，则需要征收20%的个税。

　　关于公证，现在很多的城市在办理免营业税手续时不再要求办理公证。但如果赠与合同没有经过公证,在房产没有过户交付之前,赠与人可以行使任意撤销权,而经过公证的赠与合同,赠与人就不能行使这一权力,要撤销必须符合法定条件。

　　3、房产继承

　　与房产赠与相比，房产继承没有营业税、个税和契税，只需要办理公证。但与赠与相比,房产继承的业务相对复杂，还存在一些问题。

　　①办理房产继承没有时间限制，从房屋所有权人死亡之日起，何时申办都可以。

　　②时间越久，办事的时候手续可能越麻烦，而且费用可能会增加。例如，继承人在遗产分割之前死亡，对于他应当继承的份额，他的继承人有权继承。

　　③多个子女共同继承，需要所有继承人到公证处申办继承公证，如果有人拖延，公证处就不能出具公证书。没有公证书，就不能在非诉讼的情况下办理房产过户登记手续。

　　④尽量协商解决，如协商不成，可以考虑通过诉讼的方式由法院依法判决遗产的归属。但此办法影响亲情，费用也很高，应慎重考虑。

　　房产继承中最常见的纠纷就是由于很多人没有事先立遗嘱，导致房屋的产权分割上存在很多的问题，不少人为了房子，闹上法庭。

　　此外，还有很多人选择把房产直接写孩子的名字，但是结果未必好

　　①孩子独立买房时可能多付首付

　　如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准，付七成。

　　②买第二套房时可能交房产税

　　比如孩子在未成年时和父母共有2套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有60平方米房产。

　　成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是120平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积，还有100平方米需要征收房产税，其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。

　　③配偶有权继承婚前财产

　　如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。

　　有没有化解之招？房产和法律专家支招，一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。二是直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。

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